농지 취득과 농지 원부

◆농지 취득 과정 및 요건은?
1) 농지(전. 답. 과수원 등)를 취득하려면 영농계획서를 작성하여 관계관청에 제출하여 농취증을 발급 받아야 소유권이전이 가능합니다.
2) 농지는 자경해야 하며 임대하는 행위는 금지되어 있습니다.
3) 상속으로 취득하였거나 농사를 8년 이상 지은 사람이 다른 직업으로 바꿀때 즉, 이농을 할 때에는 1만㎡(3025평)까지 농지를 소유 할 수 있습니다.
4) 자경으로 인정받으려면 농작기간(농번기의 농사에 종사하는 기간)의 1/3 이상을 자경하여야 합니다.
답의 경우는 파종, 농약살포, 수확까지 직접 소유자가 해야 됩니다. 하지만 대부분 지역주민들에게 위임하고 관계관청에는 직접하는 것으로 보고하는 실정입니다
5) 2006.3월 부터 토파라치 제도가 생겨서 토지거래허가지역에서 농지에 농사를 짓지 않으면 이를 신고하는 토파라치에게 포상금을 주기 때문에 불법임대나 위장자경이 위험하게 되었음에 유념하셔야 합니다.

◆ 앞으로 자경을 하지 않는 소유주는 어떻게 되는가?

1) 농림부에서는 2006년 하반기부터 지방자치단체, 한국농촌공사와 공동으로 농사를 짓지 않고 방치해 두는 농지의 지주들의 농지이용 실태조사를 꾸준히 실시하고 있습니다. 농사를 짓지 않는다는 것이 밝혀질 경우에는 농지처분명령을 내리고 농지처분명령 이후 6개월내에 농지를 처분하지 않으면 매년 공시지가의 20%를 이행강제금으로 납부하게 하였습니다. (2008년 3분기부터 적용) 따라서 매도를 하거나 주말농장 개념으로라도 자경을 하면 됩니다.

만약 그렇지 않으면 부과되는 벌과금이 공시지가의 20% 수준이기에 무시하거나 간과하기는 어려울 것 입니다. 단순계산으로 5년을 버티면 공시지가의 100%를 세금으로 떼이기 때문입니다.

게다가 그 기준이 2008년 공시지가가 될 뿐만 아니라 현재 실거래가와의 격차를 줄이기 위해 계속해 공시지가를 올리고 있는 추세라는 점에 유의해야 할 것입니다. 비자경 부재지주는 전국적으로 100만명 정도로 추산되고 있는데 어쩌면 주말마다 이 많은 사람들이 농사를 지으러 가는 진풍경을 연출하게 될지도 모를 일 입니다.

2) 단, 부모님 등에게 물려 받아서 소유하게 된 상속 받은 농지는 1㏊(3025평)까지는 강제금 부담없이 소유권을 유지할 수 있습니다.

◆ 부재지주와 자경의 정확한 기준은?

일단 농지 소유자가 직접 농사를 짓지 않고 농지 소재지에 거주하지 않고 있으면 모두 부재지주에 해당이 됩니다.

반면 자경기준은 조금 다릅니다. 정확한 규정은 '해당 농지에서 농사일의 절반 이상을 자신의 노동력으로 재배·경작하는 것'입니다. 하지만 여기에는 다른 사람의 노동력을 빌리는 부분 위탁경영도 허용하고 있어 대략 1년 중 30일 이상을 자신 또는 가족의

노동력으로 채우면 자경으로 인정받을 수 있습니다. 이때 무조건 자경이라고 주장한다고 해서 인정을 받는 것이 아니라 마을 이장의 증언이나 비료를 매입한 영수증 등과 같은 입증 자료들이 필요하겠죠.

◆ 자경이 불가능한 사람은 어떻게 해야 하나? 무조건 팔아야 하는가?

농지법에는 96년 이후 매입한 사람들에 대해서 원칙적으로 자경을 해야 하고 개인간 임대(소작형태)는 안 된다는 규정이 있습니다. 만약 이 요건을 충족시키기 어려운 분 들은 농촌공사 산하기관인 농지은행에 임대위탁을 신청하면 농사를 직접 짓지 않고도 소유할 수 있는 길이 열립니다. 임대위탁기간은 일단 5년이지만 본인이 희망하면 연장이 가능해 사실상 소유권을 영구적으로 유지할 수 있습니다. 땅을 농지은행에 위탁하면 전업농위주로 임차인을 선정한 뒤 5년 이상의 장기 임대를 통해 대신 관리해주는 제도입니다. 이를 통해 농업인은 싼 임차료로 농사를 지을 수 있고, 농지소유자는 강제적인 농지처분 부담에서도 벗어날 수 있습니다.

◆ 농지처분 부담 해소 이외에 어떤 혜택이 더 있나?

임대 수익을 얻을 수 있습니다.

계약기간 동안 농지은행이 농지를 임대관리하면서 매년 임차료를 받아 이 금액의 평균 10% 정도를 수탁 수수료로 떼고 난 금액을 지급해주게 됩니다. 자료에 의하면 지역마다 다르지만 대략 논 3000평 기준으로 연간 180만~220만원을 임대료로 받을 수 있다고 합니다.

◆ 농지은행에 위탁만 신청하면 모든 것이 해결되나?

무조건 그런 것은 아닙니다.

농지은행에 위탁신청을 한 후 해당농지가 수탁대상이 아닐 경우도 있을 것이고, 임차인을 구할 수 없는 경우도 발생을 하겠죠.

그럴 경우는 자경하거나 처분할 때까지 이행 강제금을 부과 받습니다.

◆ 그렇다면 수탁대상 제외 농지는?

투기목적의 농지취득을 차단하기 위해 일정 규모이하의 농지나 택지·도시개발예정지구, 도로구역 등 각종 개별법에 의한 개발계획구역 및 예정지내의 농지, 토양이 오염된 농지 등은 제외됩니다.

쉽게 정리하자면 중장기적으로 안정적인 농사를 지을 수 없는 토지는 제외됩니다.

예를 들어 임차인이 농사를 짓는 중에 그 토지가 공단으로 개발이 된다면 안정적인 농사를 지을 수 가 없겠죠. 또는 과거에는 농지였으나 홍수나 산사태로 유실 된 경우는 농사를 지을 수가 없으니 역시 제외 됩니다.

그 중에서 주의를 기울여 살펴 보아야 하는 것은 농업진흥지역 내 1,000㎡(302.5평) 미만, 농업진흥지역 밖 1,500㎡(453.75평)미만의 소규모 농지도 제외된다는 것입니다.

이로 인해 303 평 이하는 양도세 중과 대상에서 제외된다거나, 앞으로 발표될 가능성 이 높은 개발계획을 믿고 기획부동산 중개를 이용해 소액으로 농지를 샀던 사람들이 ‘아닌 밤중에 홍두깨’ 격으로 가장 큰 타격을 받을 것으로 보입니다.

◆ 위탁자가 소유농지를 매도·증여 또는 자경 등의 사유로 계약을 해지하는 경우는?

임차인의 영농 안정을 위해 남은 계약기간 총 임차료의 20%를 위약금으로 임차인에게 지급해야 합니다.

부재지주가 임대위탁을 하더라도 임대 개시시점을 정할 수 있기 때문에 현재 다른 전업농에게 임대하고 있더라도 임대계약이 끝나는 시점에 맞춰 새로운 전업농에게 임대를 시작할 수 있으며 현재 임차인에게 계속 임대하고 싶을 경우엔 임차인과 함께 농지은행을 찾아 임대위탁을 하면 됩니다.

또 부모나 형제에게 무상으로 임대하고 있는 경우라면 수수료 10만원만 내면 임차료를 따로 내지 않고 임대를 유지할 수 있습니다.

주의점은 임대위탁을 하고 임대를 개시하는 시점에서 두 달 안에 임차의사를 밝히는 농민이 없을 때는 농지소유자가 직접 자경하거나 처분하는 수 밖에 없다는 점입니다.  따라서 경지정리가 된 대부분의 농지는 임차 할 농민이 있겠지만 영농조건이 나쁜 곳

이라면 소유주가 자비를 들여 농지개량을 해야 하거나 팔아야 할 것입니다.

참고로 임대위탁을 하려면.

등기부등본, 토지대장, 토지이용계획확인서, 지적도등본, 농지 소유자의 주민등록등본

등 이 필요하며, 농촌공사 본사를 비롯 8개 도 본부, 93개 지사에서 진행하고 있으며,

직접 방문이 힘들 경우에는 인터넷(농지은행포털,www.fbo.or.kr)을 통해 신청하고

관련 서류는 우편으로 송달하면 됩니다.

농지원부란?

1.작성목적

1) 행정관서에서 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 이를 효율적으로 이용,관리하기 위하여 작성 배치

2) 농지원부는 농지행정, 농정시책의 효율적인 추진에 필요한 기초자료로 활용하기 위한 것으로 농지의 소유권확인, 세금감면 증명, 농협대출 등을 위해 작성하는 것이 아니다.

2.활용분야

1) 농지 소유 및 임대차 현황파악 등 농지관리 업무의 기초자료

2) 농업관련 자금지원 대상농가 선정 등 농정시책 추진을 위한 기초자료

3) 기타 농업인, 자경 여부 등 확인

3.작성대상

1)농지에서 농작물을 재배하는 농업인 또는 농업법인이 1000제곱미터이상(비닐하우스 등 시설인 경우 330제곱미터)의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 경우이다.

2)준농업법인

직접 농지에 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 국가기관, 지방자치단체, 농지법 시행규칙 별표1에 의한 학교, 공공단체, 농업생산자단체, 농업연구기관, 또는 농업기자재를 생산하는 자이다.

예) 1세대에 2인이상의 농업인이 있을 경우 농업경영을 주로 하는 자를 대상으로 농가주로 등재

예) 1000제곱미터(비닐하우스 등 330제곱미터)이상의 농지를 소유하고 있으면서 자경을 하지 않으면 농지 소유주는 작성할 수 없고 임차인이 작성할 수 있음

예)농업경영이라 함은 자기의 계산과 책임으로 농업을 영위하는 것으로 단순히 농작업을 도와 주는 경우에는 농업경영에 해당되지 않으므로 농지원부는 책임을 맞고 있는 사람 명의로 작성

예)경작하는 농지가 여러 시, 구, 읍, 면에 소재하더라도 그 면적이 1천제곱미터 이상이면 농지 원부 작성이 가능

4.농지원부 작성 관리기관

1) 농업인: 주소지 시, 구, 읍, 면, 동사무소

2) 농업법인 또는 준농업법인: 주사무소의 소재지 시, 구, 읍, 면, 동사무소

5.작성방법

1) 농지원부의 신규작성은 시, 구, 읍, 면의 공무원이 농지의 소유 및 이용상황을 파악하며 작성 하는 것이 원칙이나 그 작성 및 변동사항의 정리가 누락된 경우에는 대상 농업인 등의 신청에 의하여 작성하거나 변동사항을 정리한다.

2) 대상 농업인 등의 농지원부의 작성이나 변경사항의 정리를 신청할 때에는 특별한 절차나 서식이 없이 방문하거나 전화를 이용하여 구두로 할 수 있으며 서신으로도 가능하다.

3)이 경우 특별한 서류가 필요하지는 않지만 임대차계약에 의하여 농지를 경작하는 경우에는 임차권이 있음을 증명하는 서류(임대차계약서사본등), 권리관계를 입증하는 서류를 제출한다.

4) 토지 소재지가 관내일 경우에는 직접 확인 후 작성하나 토지 소재지가 타 시, 군, 구일경우 경작현황을 토지 소재재 시,구,읍,면, 동사무소 조회 후 세대별로 작성한다

5) 등재사항 : 농업인 인적사항 및 가족사항, 소유농지현황, 임차농지현황, 농지일반현황 등이다. 6)자경증명서(토지 소재지에서 발급)를 제출하면 경작 조회 없이 바로 작성 가능하다.

7) 농가주 승계: 한 세대에서 "동거(비동거)가족"이 농가주와 함께 농업경영을 영위하던 중 농가주의 사망, 이농, 탈농 등의 이유로 더 이상 농업경영을 영위하지 않을 경우에는 가족 중 1인이 승계하여 농업경영을 계속하는 사실이 확인되고 농업승계인이 원할 경우에는 농가주 승계 처리가 가능하고 최초 작성일자는 그대로 적용한다.

예)농가주와 함께 농업경영을 하지 아니한 비동거가족은 농지원부를 승계할 수 없음.

6.작성시점

농지를 취득 또는 임차한후 농업경영을 하고 있는 것이 확인되는 시점이다.

예)임대차기간 연장신고를 하였다하여도 시기상 영농철이 아닌 경우 경작 현황을 확인할 수 없으므로 지금까지의 영농 사실이 입증되지 않으면 영농에 착수하여 야만 농지원부를 작성할수 있음

예)신규로 농지를 취득한 후 영농의사는 있으나 아직 영농시기가 도래하지 않아 영농에 착수하지 않았다면 농업인으로 볼 수 없으므로 농지원부를 작성할 수 없음

예)농지소재지에 경작현황 파악이 곤란하다는 취지로 회신이 온 경우에는 당해 농지에 대한 경작현황은 농지원부에 등재할 수 없음

예)겨울철 등 농한기에 일시 휴경하는 경우에는 농업경영관행상 경작하는 것으로 볼 수 있으므로 쌀소득 등 보전직접지불금 관련자료, 농협에서 발행하는 객관적인 증빙서류 등 영농사실

을 확인할 수 있는 자료나 농지소재지 농지관리위원, 이장에 의하여 경작사실을 확인 받아 농지원부를 등재할 수 있음

예)수리조합비 등 과거의 증빙자료를 제출한다 하더라도 과거 경작사실을 확인하는 것은 현실적으로 확인이 곤란하여 농지원부를 소급 작성할 수 없음

7.발급처리기간

1)관내 농지: 즉시

2)관외 농지: 10일

예)농지원부 등본 발급시 그 경작 사실을 확인하여 발급하도록 하고 있으므로 또다시 농지원부 등본을 발급 신청하는 경우에도 경작사실을 확인하여야 함

예)농번기나 동일 건으로 단기간 내에 여러번 발급신청시 담당자가 경작사실 확인이 필요 없다고 판단할 경우에는 경작사실조회를 생략할 수 있음

8.근거법령

농지법 제51조, 동법 시행령 제71조

9.자경증명

자경하고 있는 농업인 또는 농업법인의 신청에 의하여 자경하는 것이 확인되는 경우 발급한다.

예)농업인이 자기 소유 농지에서 자경하는 경우에는 "자경증명" 발급을 할 수 있으나 임차 농지에 대해서는 발급할 수 없음

예)1000제곱미터 미만의 농지에서 연간 농산물 판매액이 100만원 이상인 농업인이 자기 소유 농지에서 농작물을 경작하는 경우 자경에 해당되어 자경증명 발급

예)처분대상 농지도 자기 소유 농지에서 농작물이나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 경우에는 자경증명 발급이 가능함

예)농막은 자경증명 발급대상이 아님

10.자주하는 질문

1) 농지원부는 농지의 소유여부가 아닌 경작사실을 기준으로 작성하고 있으므로 세대(주소지)가 다른 경우 각각 1000제곱미터(시설 330제곱미터)이상씩의 농지에서 농작물을 경작하고 있다면 경작자 모두가 농업인이 되므로 각각의 농지원부 작성이 가능하나, 동일세대에서 가족이 농업경영에 종사할 경우 그세대를 기준으로 작성

2) 1000제곱미터 이상의 농지에서 조경수 판매를 목적으로 재배하는 것이 확인되면 농지원부 작성가능

3) 조경수나 관상수의 판매목적의 경우 사업자등록을 하지 않더라도 영수증 등으로 판매실적이 확인되면 작성 가능

4) 지목이 임야인 토지를 형질변경하지 않고 수종 갱신만 한 경우 농지법상 농지가 아니므로 농지원부에 등재할 수 없음

5) 형질변경허가를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수 등을 재배한 경우에도 농지원부 등재 가능

6) 산지관리법에 의한 형질변경절차를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수등을 재배한 경우에도 농지원부에 등재할 수 있음

7) 공부상 지목이 대지이나 실제로 농작물의 경작 또는 재배지로 3년이상 이용될경우 농지법상 사실상 농지에 해당하여 농지원부에 등재 가능

8) 법적 지목이 하천이라도 사실상 농지인 경우(3년이상 경작확인) 농지원부 작성대상

9) 임대차 계약시 반드시 인감증명을 첨부할 필요은 없고 종중 소유 농지의 경우 임대차계약서를 작성할 수 없을 경우, 마을 이장등의 확인을 받아 등재할 수 있음

10) 종중소유의 농지를 임차한 경우 중중 대표자나 총무와 임대차 계약 후 임차농지로 등재

11) 콩나물 재배사 부지는 농지가 아니므로 농지원부 작성 대상이 아니나 콩나물도 농산물이므로 이를 생산하여 연간 판매액이 100만원 이상이면 농업인에 해당함

12) 공무원도 1000제곱미터 이상에서 영농을 할 경우 농지원부 작성 가능

**농지원부에 등록하면 무엇이 유리한가?

1.농지취득자격증명으로의 대용 여부

농지의 소유권이전등기 신청함에 있어서 농지취득자격증명이 필요할 경우 그에 대신하여

농지원부를 첨부할 수 없다.

2. 동지원부의 활용 용도

1) 농업인으로 추정되고 법상 농업인 자격요구시 그 원부 사본 제출.

2)  토지거래허가구역에서의 추가 농지 구입요긴시 유리

3) 개발제한구역에서 농업인의 헤택 부여시 확인 서류

4) 농촌의 일부 세금 및 공과금 보험료 준조세등 감면 헤택

5) 농업인 대상 자금 및 대부 지원시 확인서류

6) 농지전용시 농지부담금 면제

7) 농어촌출신 대학생 장학금 신청 서류

8) 농업용 유류 구입시 일정량 면세

자작나무 숲길로 가다 | 자작나무
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